L'impresa edile: cosa controllare prima della scelta definitiva

Sei alla ricerca di un'impresa edile a cui affidare i tuoi lavori di ristrutturazione?

Ti è stata consigliata un'impresa dal tuo professionista o da un tuo conoscente, ma vorresti avere qualche certezza in più?

In questo articolo vedremo insieme alcuni, semplici controlli da fare in autonomia prima di fare la tua scelta definitiva! Approfondiremo insieme:

• la tipologia di imprese edili

• la verifica dell' idoneità tecnico-professionale

• 8 indicatori di buon auspicio

• 3 indicatori TOP SECRET per la scelta perfetta!

Grazie a questa breve guida potrai imparare a selezionare ditte e artigiani competenti, limitando le probabilità di affidare alle persone sbagliate i tuoi risparmi per la realizzazione del tuo progetto.

Dopotutto... non avrai una seconda possibilità tanto presto, no?

E allora? Iniziamo!

Il primo passo? Capire cosa stai cercando!

Prima di capire come capire se un'impresa può fare al caso tuo, chiariamo una cosa: le imprese di ristrutturazione non sono affatto tutte uguali!

Il primo passo da fare è quindi cominciare a pensare a quale tipo di servizio vorresti accedere, scegliendo tra le 3 alternative più probabili sul mercato, ciascuna con i suoi pro e contro:

#1 I general contractors

Partiamo da un caso e da un tipo di servizio sempre più richiesto da chi deve ristrutturare, anche in Italia: quello dei general contractors, o appaltatori.

Del tutto diversi da un'impresa edile, nel caso di general contractors si tratta di società di servizi (non imprese esecutrici) a cui affidarsi per l'intera gestione del proprio intervento, dalla scelta dei tecnici a quella delle imprese e degli artigiani.

Non si tratta quindi di imprese edili, ma di una figura intermediatrice, che spesso richiede percentuali significative sui lavori, che possono arrivare fino al 20% - 25% in più sul totale.

Caso noto è quello dei servizi "chiavi in in mano" come quelli offerti da Facile Ristrutturare, anche se con il tempo ne sono sorti molti e di ogni tipo, ciascuno con organizzazione interna, business, qualità e competenze differenti.

I pro e i contro? Vediamoli insieme:

PRO

Referente unico per l'intera ristrutturazione, presenza di un servizio clienti, fornitura diretta dei materiali, redazione del progetto, presenza di un ufficio contestazioni, presenza di un ufficio contabile, trattative brevi, maggiore solvibilità in caso di ritardi o danni, personale tecnico interno all'azienda, talvolta possibilità di finanziare i lavori, documentazione contrattuale più chiara e precisa, possibilità di valutare l'impresa in base a numerose recensioni, alta improbabilità di abbandono totale del cantiere, stima verosimile del costo totale fin dalle prime fasi, basse probabilità di fallimento dell'azienda, polizza assicurativa, formalità e tracciabilità delle comunicazioni. Senza questi punti a favore probabilmente non si tratta di un buon appaltatore.

CONTRO

Scarsa o nulla possibilità di trattativa sul prezzo, elevata burocrazia, possibile lentezza organizzativa, formalismo, costi elevati, scarsa o nulla libertà nella scelta del professionista, imprese esecutrici talvolta sottopagate o deresponsabilizzate, coordinamento interno complesso, elevato e talvolta esagerato numero di figure coinvolte.

#2 Le imprese edili

Partiamo da un presupposto fondamentale.

Le imprese esecutrici, quelle che quindi concorrono alla diretta realizzazione del tuo intervento, capaci di garantire servizi "chiavi in mano" sono poche, se non pochissime sul totale. Nei rari casi in cui questo è possibile, di certo non si tratta di piccole imprese, ma di costruttori con qualche milione di euro di fatturato annuo.

Attenzione quindi all'uso di questo termine, spesso abusato, perché normalmente è raro che un'impresa edile di media grandezza possa realmente garantirti un servizio del genere. Se quindi è questo che cerchi, è probabile che sia meglio affidarsi direttamente ad un general contractor o a un costruttore di lunga data sul territorio. Questo, chiaramente, spendendo un po' di più rispetto alla media.

A parte questo aspetto fondamentale, cosa sia un impresa edile è certamente chiaro ai più. Vediamo quindi insieme pro e contro di questa tua possibile scelta:

PRO

Referente unico per l'esecuzione dei lavori, possibilità di personale tecnico interno, medio margine di trattativa sul prezzo, personale dipendente, in alcuni casi fornitura diretta dei materiali, polizza assicurativa, possibilità di valutare in base alle recensioni, definizione di standard qualitativi minimi, agilità dell'organizzazione interna all'impresa. Senza questi punti a favore probabilmente non si tratta di una buona impresa.

CONTRO

Maggiori probabilità di fallimento della ditta, maggiori possibilità di abbandono del cantiere, maggiori possibilità di ritardo dei lavori per mancata organizzazione, possibile deresponsabilizzazione del personale dipendente, costi nascosti in corso d'opera.

#3 Gli artigiani

Una terza scelta, praticata da molti per economia ma certamente molto più impegnativa, potrebbe essere quella di affidarsi a singoli artigiani, o imprese individuali, certamente sotto il coordinamento di un bravo architetto.

In alcuni casi un artigiano potrebbe fare da capofila, interagendo come referente con la Committenza, ma attenzione: non sarà mai come affidare i lavori ad una singola impresa!

Anche qui quindi, pro e contro:

PRO

Buoni o ottimi margini di trattativa sul prezzo, maggiore responsabilizzazione degli esecutori, maggiore specializzazione sulle singole lavorazioni (parquet, serramenti, etc...), maggiore flessibilità e maggiore propensione all'accordo, rapporto personale, minore probabilità di fallimento della ditta.

CONTRO

Trattative lunghe, mancanza di un referente unico, mancanza di figure tecniche interne, raramente possono fornire i materiali di finitura, difficoltà di coordinamento tra più artigiani durante i lavori, possibili difficoltà di comunicazione, maggiore durata media dei lavori, documentazione contrattuale spesso approssimativa, minore solvibilità in caso di ritardi o danni, spesso sprovvisti di polizza assicurativa, costi nascosti in corso d'opera, informalità delle comunicazioni.

Ora che abbiamo chiarito la differenza tra alcune possibili scelte alla base della tua selezione, cerchiamo di capire come verificare di chi è bene fidarci e da chi sarebbe meglio stare alla larga.

Qualunque sia la tua scelta, in ogni caso ricorda bene: preferire una soluzione piuttosto che un'altra non garantisce mai di per sé la buona riuscita dei lavori.

La serietà e la competenza di un'impresa, infatti, non dipendono unicamente dal tipo di struttura che questa ha assunto e dai servizi che può offrirti, ma può comunque essere verificata preliminarmente seguendo alcuni accorgimenti.

Vediamo insieme quali sono.

Verifica dell'idoneità tecnico-professionale

Ciascun impresa edile o artigiano che svolga attività in cantiere deve essere sempre in possesso di una documentazione minima che attesti la propria idoneità tecnico-professionale, come definita dall'Allegato XVII del Testo Unico sulla Sicurezza.

Non c'è alternativa: è così.

Ed è bene per te che lo sia, perché che le responsabilità civili (e penali) derivanti dalla mancata verifica di questi requisiti sono sempre in capo alla Committenza e possono anche comportare la revoca delle autorizzazioni per la realizzazione del tuo intervento, come definito dall'art. 90 D.Lgs 81/2008 e prima ancora dal D.Lgs 251/2004.

Per piccoli cantieri privati come quello di una ristrutturazione, in ogni caso, si tratta di pochi, semplici documenti che la tua impresa dovrebbe avere sempre a portata di mano. Vediamoli insieme:

#1 Documento Unico di Regolarità Contributiva

Il DURC, obbligatorio dal 2006, è un certificato attestante il regolare versamento dei contributi previdenziali nei confronti di INPS, INAIL e delle Casse Edili da parte dell'impresa. Senza questo documento, o con un DURC scaduto, l'impresa NON può eseguire lavori di alcuna natura che richiedano permessi o titoli abilitativi, non risultando di fatto idonea dal punto di vista tecnico e professionale.

Ma non solo.

L'evidenza del suo mancato aggiornamento, aspetti normativi a parte, potrebbe essere il primo indizio di una situazione di difficoltà economica dell'impresa in atto, che potrebbe evolversi in cantiere, causando ritardi, sospensioni, abbandoni ed altri eventi dannosi per la Committenza.

Insomma, niente DURC? Niente incarico!

Se desideri approfondire questo tema specifico, clicca qui per leggere l'articolo dedicato, con tutti i riferimenti normativi del caso!

#2 Iscrizione alla Camera di Commercio

Un altro documento da richiedere all'impresa è quello della Visura Camerale. Le informazioni presenti all'interno di questo documento infatti possono aiutarti nella comprensione delle strategie economiche effettuate da un' impresa e della sua struttura, permettendoti di riflettere con maggiore attenzione sulla possibilità di affidargli il tuo incarico.

All'interno di questo documento potrai infatti trovare informazioni su:

• la sede legale e la sede operativa dell'impresa

• l'anno di apertura dell'impresa

• il legale rappresentante

• le principali attività svolte

• il numero e la qualificazione di addetti e dipendenti

• le certificazioni in possesso da parte dell'impresa

Se desideri approfondire questo tema specifico, clicca qui per leggere l'articolo dedicato!

#3 Patente a crediti (novità 2024)

Dal 1 ottobre 2024 è obbligatorio per tutte le imprese sprovviste di SOA (ossia la stragrande maggioranza) l'adesione ad un nuovo sistema di qualificazione a crediti al fine di garantire una maggiore tutela della sicurezza sui luoghi di lavoro.

Per poter operare sui cantieri è necessario un punteggio minimo di 15 crediti sulla patente, punti che vengono detratti in caso di infortuni e violazioni delle norme di sicurezza, fino alla sospensione della patente.

Si tratta quindi di un prerequisito fondamentale, senza il quale non potrai affidare i lavori all'impresa.

Anche in questo caso, se desideri approfondire questo tema specifico, clicca qui per leggere l'articolo dedicato, con tutti i riferimenti normativi del caso!

8 indicatori di buon auspicio

Superato il primo scoglio della verifica dell'idoneità tecnico-professionale, senza la quale non vale neanche la pena prendere in considerazione un'impresa, passiamo a definire alcuni indicatori "plus" che solitamente restituiscono un'idea di serietà e competenza dell'impresa.

Si tratta, in ogni caso, di passaggi che per la maggior parte puoi effettuare in autonomia, senza quindi scomodare direttamente l'impresa, anche se chiedere è sempre lecito (e saggio).

#1 Passaparola

Il primo segnale positivo è quello del passaparola, come certamente saprai. E' banale, certo, ma fondamentale in questo settore.

Quando un'impresa ti viene segnalata da un conoscente è spesso un indicatore di affidabilità.

Se non conosci nessuno che abbia effettuato lavori recentemente tuttavia, non demordere! Rivolgiti ad un professionista come un architetto o un ingegnere di cui ti senti di poterti fidare!

Questo perché nel primo caso puoi contare sull'esperienza diretta di una persona fidata, mentre nel secondo di una figura professionale competente che non ha nessun interesse a suggerire soluzioni che possano produrre situazioni negative e complicazioni nello svolgimento delle proprie mansioni.

Insomma.

Non scegliere da solo!

#2 Una buona documentazione contrattuale

Un altro fondamentale indicatore di competenza è rappresentato dalla completezza e dalla chiarezza dei documenti contrattuali dell'impresa e necessari all'affidamento dei lavori. E' a questi documenti, infatti, che dovrai fare riferimento durante la normale esecuzione dei lavori, come in caso di futuri contraddittori.

Speciale attenzione va dedicata ai contratti e ai capitolati di appalto, che definiscono contrattualmente la natura e i termini per la realizzazione dell'intervento. Questi documenti devono essere esaustivi, completi e corredati da opportuni riferimenti normativi.

Tuttavia l'approfondimento di questi aspetti richiede una parentesi a parte, per cui ti invitiamo a leggere gli articoli specifici che abbiamo preparato per te, sia sul contratto che sul capitolato di appalto.

#3 Bilancio di impresa

Un fatturato adeguato al tipo di attività svolta, la maggior parte delle volte, restituisce un'idea attendibile della struttura di un'impresa, a maggior ragione se l'impresa si avvale di personale dipendente. Controllarlo è facile e veloce e possibile attraverso portali gratuiti come Report Aziende o a pagamento come InfoComas, che in alcuni casi possono fornire prospetti maggiormente dettagliati.

#4 Recensioni

Va da sè: controllare le recensioni è sempre utile. A questo scopo potresti ricercare l'impresa su Google e sui social, prestando attenzione ai commenti. Un altro portale interessante da prendere in considerazione è anche quello di TrustPilot, sebbene non tutte le imprese siano chiaramente presenti.

In ogni caso, tieni presente una cosa: le recensioni non devono essere il tuo unico parametro di valutazione.

Come ben sai, infatti, solo una piccola parte di clienti tende a dedicare del tempo alla recensione di un servizio, e affidandoti solo a questo tipo di controllo rischi di fondare la tua scelta esclusivamente sulla base di persone estremamente soddisfatte o, al contrario, estremamente deluse.

#5 Storico e/o tradizione familiare

Un indicatore di buon auspicio è poi quello, chiaramente, di un'attività con un buono storico e una tradizione alle spalle. Capita spesso, infatti, che imprese soggette a richieste di risarcimento danni possano chiudere l'attività e riaprirla sotto altro nome allo scopo di eludere il giudizio.

Nessuna impresa, certo, è immune da errori e da richieste di risarcimento. Tuttavia, un'impresa con uno storico o una documentabile tradizione familiare è sintomo del fatto che, nonostante tutto, abbia sempre scelto di tutelare la propria immagine nel tempo.

#6 Documentazione fotografica

L'impresa che stai prendendo in considerazione è disposta a mostrarti foto degli ultimi lavori realizzati? Ottimo! Ancora meglio se si rende disponibile a portarti sui cantieri in corso. In ogni caso ricorda: chiedere prova dei lavori pregressi è nei tuoi diritti e non costa nulla!

#7 Certificazioni 

In una ristrutturazione ci sono sempre aspetti specialistici, trattati realizzati da artigiani esperti esclusivamente in quel tipo di lavorazione. Un buon esempio sono sicuramente la posa di porte e finestre, la posa del parquet, la posa delle ceramiche e via dicendo (oltre chiaramente agli impianti).

Se l'impresa, come non sempre accade, può fornire prova di avere personale specializzato, dotato di patentini e formato in corsi specialistici... non fartela scappare!

In ogni caso richiedilo sempre e ricorda: la lunga esperienza sul campo non sempre è sufficiente. Aspetti specialistici come la posa delle finestre, infatti, richiedono una formazione specifica e continua!

#8 Il sopralluogo

Arriva poi il momento della prima prova sul campo. Come si comporta l'impresa durante il sopralluogo? Se li osservi prendere le misure di tutti i vani, attenti nell'osservare aspetti che altri hanno ignorato, disposti a investire tempo nel fare domande e cauti nel fornirti un prezzo sul momento, ecco: sappi che che è così che si dovrebbe comportare un'impresa seria.

In sintesi, questi erano 8 aspetti di buon auspicio da tenere in considerazione per la scelta della tua impresa. Se i collaboratori che stai valutando non rispettano nessuno o solo pochi di questi aspetti valuta con cura: fanno davvero per te?

3 indicatori TOP SECRET per la scelta perfetta!

Veniamo ora ad alcuni indicatori "bonus" che, se presenti, non dovrebbero lasciare adito a dubbi: è l'impresa che fa per te!

#1 Dichiarazione Organico Medio Annuo

Il primo indicatore "bonus" riguarda la disponibilità dell'impresa a fornire la propria dichiarazione dell'organico medio annuo. Si tratta, in questo caso, di un documento che riassume in modo schematico tutte le figure appartenenti all'impresa, dagli amministrativi agli artigiani.

Grazie a questo documento, che in pochissimi rendono disponibile, potrai quindi farti un'idea chiara delle dimensioni, dei ruoli e della struttura dell'impresa che stai valutando.

E la tua impresa, ne è in possesso o è disposta a fornirlo?

#2 Elenco dei Prezzi Unitari

Una ristrutturazione ha sempre un certo margine di imprevisti e richiede un certo numero di variazioni in corso d'opera rispetto agli accordi originali. Chi ti promette a prescindere costi sicuri e tempi certi, sappilo, probabilmente non è in buona fede.

Ciò che invece fa la differenza è come l'impresa decide di presentarti il conto in corso d'opera per eventuali lavorazioni integrative e non previste originariamente.

Il nostro studio, in proposito, ha elaborato una strategia a tutela del committente: firmare in sede contrattuale un documento che riporti il listino prezzi dell'impresa, anche per tutte le lavorazioni non previste.

In caso, quindi, si rendesse necessario dare un prezzo a una lavorazione non prevista, l'impresa sarà così obbligata a farlo secondo accordi presi precedentemente, senza applicare ricarichi o definendo costi a corpo arbitrariamente e in base all'andamento del cantiere.

Un'impresa disposta a fornire questo tipo di documento di propria spontanea volontà, naturalmente, è un evento più unico che raro.

Nel caso tuttavia questa si rendesse disponibile a farlo su richiesta si tratta di un ottimo segnale: l'impresa con cui sta trattando è disposta ad assumersi il rischio della propria capacità di valutazione e sta dando un segnale di trasparenza che in pochi possono dire di dare.

#3 L'impresa fornisce i contatti dei propri clienti

Un ultimo segnale di profonda serietà dell'impresa è quello di fornire alla committenza i contatti diretti dei propri clienti, che abbiano ristrutturato recentemente, o di organizzare incontri di persona per mostrare i lavori così realizzati.

Un'impresa disposta a correre questo rischio, infatti, dimostra una considerevole fiducia in sè stessa, cosa che in pochi si assumerebbero prima di firmare un contratto di incarico.

Conclusioni

Scegliere la propria impresa non è facile, e può richiedere tempo. Speriamo con questo breve contributo di averti dato qualche informazione in più per effettuare una scelta tranquilla e consapevole.

Se dovessi avere bisogno di un professionista, invece, sai dove trovarci!

A presto!

i tuoi architetti